Iako je tržište nekretnina u zreloj fazi, globalni sektor nekretnina i dalje je snažan

29
pogledi
Fotografija: Sendi Smoljo

Bez obzira što se nalazi u zreloj fazi ciklusa, globalno tržište nekretnina ima koristi od velikih povrata koje ostvaruju ulagači te od pozitivne globalne gospodarske perspektive, zaključak je godišnjeg predviđanja stavova ulagača na tržištu nekretnina diljem svijeta, pod nazivom ‘Emerging Trends in Real Estate – The Global Outlook for 2018’, koje su zajednički objavili PwC i Urban Land Institute (ULI).

Izvješće ističe kako na ovome visoko konkurentnom i zrelom tržištu nekretnina, sektor nekretnina mora prigrliti tehnologiju, usvojiti nove poslovne modele i koncept ‘prostora kao usluge’.

“Razgovori s industrijskim liderima uključenim u ovo globalno izvješće o novim trendovima, Emerging Trends, potvrdili su činjenicu kako su ovo zanimljiva i zahtjevna vremena za industriju”, istaknuo je Gareth Lewis, PwC-ov direktor za usluge u sektoru nekretnina.

Doaje kako je primjetan pomak u vrijednosti od pasivne komponente fizičke prisutnosti prema dinamičnijem, operativnijem poslovanju.

“Ovo je važno za ulagače koji s jedne strane moraju upravljati rizicima, no istovremeno nastoje pronaći inovativne i troškovno učinkovite načine pronalaženja onih s operativnim iskustvom i inovacija ili se suočiti sa sve manjim povratom uloženog”, rekao je Gareth Lewis.

Iako su se ispitani poslovni lideri diljem svijeta složili kako se industrija nekretnina nalazi u zreloj fazi, mnogi su primijetili kako bi relativno snažna gospodarska perspektiva te s njome povezana potražnja za nekretninama mogla produžiti ciklus. Porast transakcija u Europi i rekordne razine aktivnosti na azijskim tržištima, primjerice u Hong Kongu i Singapuru, potvrđuju ovakvo gledište.

Istovremeno, određivanje cijena osnovne imovine i nadalje predstavlja izazov koji, u kombinaciji s većim naglaskom na gospodarsku snagu, oživljavanje javnog prostora i kvalitetu življenja, tjera ulagače u alternativne sektore poput logistike te u gradove drugog reda kao što je to Kopenhagen u Europi i Raleigh/Durham u Sjedinjenim Državama. Očekuje se kako će rast kamatnih stopa i inflacija stvoriti pritisak na industriju, osobito u SAD-u i Europi. Sudeći prema odgovorima ispitanika, rizik rastućih kamatnih stopa znatno je veći sada nego prije šest mjeseci.

Zaključci izvješća ističu kako je sve veća razlika između mogućnosti prikupljanja značajnijih količina kapitala i relativne složenosti njegovog učinkovitog iskorištavanja. Ovaj fenomen osobito je izražen u Aziji, gdje lokalni državni i institucionalni fondovi koji raspolažu velikim količinama prikupljenog gotovog novca kupuju nekretnine, kako regionalno, tako i globalno, što uzrokuje sve intenzivniju borbu za nekretninama. Iz tog se razloga tradicionalna klasifikacija rizika i povrata urušava, a obični i oportunistički ulagači u imovinu susreću se u sferi dodane vrijednosti.

Izvješće također zaključuje kako su tržište u zreloj fazi uz raširene teškoća pri pronalaženju prilika i ulaganja kapitala izazvali val konsolidacije među tvrtkama koje posjeduju nekretnine i upraviteljima fondova. U izvješću se ukazuje i na to da u ovakvome okruženju tvrtke za promet nekretninama moraju prigrliti nove poslovne modele kako bi prikupile i zaradile novac. Ukazuje na sve veću složenost vođenja poslovanja u sektoru nekretnina, što je posljedica novih zahtjeva kupaca i koncepta ‘prostora kao usluge’. Uslijed ovog seizmičkog pomaka u sektoru, agencijama za promet nekretninama bit će potrebni novi skupovi vještina za prikupljanje velike količine podataka, ali i tehnologija kako bi unaprijedili proces donošenja odluka, upravljanja i procjenjivanja.

“Ovo izvješće pokazuje da se nalazimo na ključnoj točci u razvoju nekretnina. U zadnje vrijeme viđamo kako sve više ulagača, upravitelja i građevinara ulazi u segment PropTech-a (nekretninske tehnologije): od sklapanja partnerstava na projektima vezanim uz nekretnine do ulaganja u PropTech tvrtke. Tvrtke za promet nekretninama moraju prigrliti promjene te postati sofisticiranije i više se usmjeriti na klijente kako bi se mogle uspješno nositi s konkurencijom. Tvrtke koje ne znaju iskoristiti nove tehnologije i prilagoditi svoje poslovne modele mogle bi zaostati”, izjavila je Lisette van Doom, ravnateljica Instituta ULI za Europu.

Izvješće uključuje pogled na čimbenike svojstvene Aziji, Europi i SAD-u, koji imaju globalni utjecaj:

• Sve intenzivnija borba za nekretninama u Aziji iz temelja mijenja sektor i to često na neočekivane načine. Mnogi ključni ulagači spremni su sve više riskirati kako bi ostvarili zadane ciljeve, dok ostali sve manje riskiraju i traže stalan, ali siguran prinos koji više ne mogu ostvariti od državnih obveznica. Obični i oportunističkih ulagači susreću se u sferi dodane vrijednosti. Jedna od posljedica ovog fenomena jest prelazak ulagača na tržišta i klase nekretnina koje prethodno nisu budile veliko zanimanje. Naime, upravitelji fondova sada u obzir uzimaju podatkovne centre, imovinu vezanu za zdravstvenu skrb, povoljnije nekretnine izgrađene u sklopu programa stambenog zbrinjavanja, objekte izgrađene u svrhu iznajmljivanja, studentski smještaj i stambene objekte za starije i nemoćne.

• Europski sektor nekretnina utjehu pronalazi u činjenici da gospodarstvo Europske unije raste najvećom brzinom u posljednjih deset godina, što potiče potražnju za nekretninama, ali potiče i ulaganja. Za veliki udio u rastu zaslužna su ključna gospodarstva Njemačke, Francuske, Italije i Španjolske. Europskim stručnjacima za nekretnine teško je isključiti London iz trajne neizvjesnosti vezane uz Brexit. No izvješće također pokazuje da azijski ulagači, koji se manje zabrinjavaju oko Brexita od svojih europskih kolega, razmišljaju dugoročno ulažući kapital u Londonu.

• U SAD-u se pomno prati mogući utjecaj novog saveznog zakona o porezu na nekretnine. Prema polugodišnjem izvješću o novim trendovima Emerging Trends 2018, 61 % ispitanika vjeruje kako će se novi porezni zakon pokazati dobrim za tržište nekretnina. Otprilike četvrtina ispitanika kaže kako će reforma poreza povećati potražnju ulagača, a sličan broj ispitanih kaže kako će pospješiti potražnju za nekretninama. Izvješće ističe kako će se potpun utjecaj porezne reforme na tržište komercijalnih nekretnina tek pokazati, no ukazuje na tri glavne fiskalne poluge: strani ulagači moći će ulagati te povratiti dobit u domovinu lakše nego prije, američke tvrtke koje su do sada dio svoje dobiti po nižim stopama korporativnog poreza pohranjivale u inozemstvo sada tu zaradu mogu vratiti u SAD, a stopa poreza na dobit u SAD-u bit će smanjena.